樓市,狠招不斷
做者| 貓哥
來源| 大貓財經(jīng)
離大譜。
比來,廣西南寧的一些樓盤對外聲稱,“住房按揭貸款年齡期限可耽誤至80歲”,本地人一問,很多房企已經(jīng)曉得了政策,很多銀行已經(jīng)在施行了。
目標很明白,既能賣房,還能拉貸款,一箭雙雕。
不外熱搜之后,銀行仍是出來“辟謠”了,“貸款人年齡加貸款期限”可放寬至不超越80年,但“貸款人年齡不超越70歲”那一規(guī)定并沒有改動。
其實就是排除了“70歲貸款10年”那個組合,但是若是是“*0+20”、“50+*0”,看起來就不違規(guī)了。
南寧之后,寧波也參加到了“80歲”大軍。
各人覺得那個標準放的比力大,其實仍是少見多怪了。
成都、南京在2022年的時候曾推出過更高還款年齡到85歲的貸款,“55+*0”都有可能,當然,那都抵不外專家們的建議,有專家就建議過,房貸最長能夠延至40年……
那里就得說的數(shù)據(jù)了,全國的人均壽命固然漲了又漲,但是到2021年,也才78.2歲,若是普及開來,那貸款恐怕是要老年人用養(yǎng)老金還到死。
當然了,如今延遲退休還衰敗地,銀行以及開發(fā)商的策畫顯然不是指望老年人,盯上的是他們的兒女,那筆“家傳貸款”,是用白叟的名額來買房,然后子女來還貸,享受享受首套房的首付和利率,在實操貸款中,仍然要審查的是子女的還貸才能。
能看得出來,如今的情況是,只要你買房,我就敢給你開綠燈。
前兩天央行的數(shù)據(jù)申明了一切:2022年房貸余額5*.1*萬億,占到了總貸款余額的24.8%,而那一年房貸的增量,只占到了全數(shù)增量的*.4%。
各人不買房,銀行不克不及眼瞅著優(yōu)良貸款流失,天然要出招,“80歲”也好,“85歲”也罷,銀行那一波必定是不虧的,只是效果得另說。
不只銀行在鋪開,各地也在想,能不克不及更大標準地鋪開房地產(chǎn)市場。
去年的時候,上海自貿(mào)區(qū)臨港片區(qū)的限購松動,家庭為單元限購轉(zhuǎn)為小我,5年社保轉(zhuǎn)*年社保,動靜確實很振奮,但是有人希望上??梢愿M一步:
好比,有政協(xié)委員就建議了:
1. 限購調(diào)整,遠郊區(qū)可在工做單元區(qū)域增加一套購房資格;
2. 限貸調(diào)整,認房不認貸;
*. 限售調(diào)整,10萬元/㎡以上高端限售,其余則解除限售;
4. 限價調(diào)整,房價在加稅的同時放松,地盤價格按市場規(guī)律浮動。
當然了,那只是建議,固然沒有提議打消全面限購,不外如許的放松水平關(guān)于一線城市來講力度也不小。
那個定見被良多人點贊,各人都覺得,上海也確實需要打消一些限造來提振市場。
魔都的建議都那么猛,其他二三四線城市必定更焦急,各類政策也松的差不多了:
1. 除了北上廣深,GDP十強城市,都在必然水平上鋪開了限購,而進入萬億俱樂部的東莞和佛山,則是鋪開了全域限購,能夠估計,202*年,除了北上廣深,其余城市可能將全面打消限購;
2. 銀行在干啥呢?在瘋狂地拉貸款,然后降低貸款利率,如今首套房利率*.9%,2成首付,已經(jīng)成為常態(tài);
*. 二手房交易“帶押過戶”起頭普及,免卻了賣房的“過橋”費用,鄭州、東莞還鄙人全市的通知的時候,浙江、山東已經(jīng)起頭全省推行;
4. 開發(fā)商從小麥、大蒜,到免費坐地鐵,各類優(yōu)惠下來,噱頭拉滿。
各方主旋律,就是賣房、賣房、賣房。
現(xiàn)實效果咋樣呢?
大開大放的效果也始末一般,好比全面鋪開限購的東莞,曾經(jīng)是全國房價漲幅第一的城市,深圳人的后花園,但是鋪開限購之后,成交量不太行,更大的依托深圳人,也不來買房了,有人做了查詢拜訪,只要12.5%的深圳人愿意到東莞買房,不是一般的扎心。
佛山鋪開限購后,房子仍然欠好賣,成交額仍然是同比腰斬。
不買房的同時,各人都在干一個事——提早還貸,去杠桿。
提早還貸那事兒不斷都有,手里有點閑錢的時候,就先還上一筆,有的處所比力便利,上彀操做就能夠還了,但是如今,想要提早還貸,那得預(yù)約、審批再審批,要么審批欠亨過,要么排到幾個月后。
如今,就是貸款人和銀行的博弈。
好比,200萬的房貸,按基準LPR貸款20年,月供1.4萬,提早還10萬,月供穩(wěn)定的話,大約能節(jié)省20萬擺布的利錢,并將貸款年限縮短到18年;若是還款年限穩(wěn)定的話,那么能省下8萬的利錢,并削減1000元的月供。
兩種成果,關(guān)于房奴來講,若是不考慮將來的通貨膨脹率等因素,其實是大大削減身上的房貸壓力的,查詢拜訪顯示,若是資金允許,8成多居民選擇還貸,不還和不雅望的不到2成。
關(guān)于買房人來說那個選擇題一點不難做,以前的利率啥程度,如今的廉價了那么多,能省必定要省。
銀行為啥不愿意呢?很簡單,如今原來就降息,息差縮小間接影響銀行利潤,提早還貸看起來是如今收回了部門貸款,卻喪失了將來的不變的利錢收益,那會間接影響銀行將來的盈利程度,銀行必定不肯意看到那一點,可不就是拼命遲延嗎?
好比,最需要減負的,是已經(jīng)買房的房奴,存量利率能跟如今的利率接軌嗎?
無論是銀行仍是專家,給出的謎底都是:不太可能。
各類利率已經(jīng)改正良多次了,房貸與基準利率掛鉤的時候,有打7折的,也有收110%的,后來,掛鉤LPR,又改正一次,LPR加點構(gòu)成房貸利率,而如今不只LPR降了很多,就連加點也釀成減點了。
若是利率一刀切,銀行的喪失就大了。
銀行就是如許,若是你房貸過期了,那實是想方設(shè)法逼你還錢,等你想還錢了,它又想方設(shè)法拖著你,總之,都是為了本身的利益更大化。
銀行和貸款人博弈那么多,其實背后都是有共識的——那就是房地產(chǎn)大漲的時代已顛末去了。
比來五六年買房的人,可能正好履歷了那個拐點。
好比身邊的伴侶,2017年在南京買了一套房,200萬,彼時南京的房價正在進入上升期,均價2.5萬+,而在2021年,打破*萬+,但是之后房價就起頭回落,他賣房的時候,那套200萬的房子已經(jīng)價值**0萬,而同小區(qū)同戶型,也有*90萬成交。
但是如今,那套房的價格,已經(jīng)回落到200萬上下,如今南京的均價,剛好和2017年持平。
如許的故事,不要太多,能持平的已經(jīng)算不錯,大把買房被套的人,背著高額房貸苦不勝言。
在普漲、大漲之后,接盤俠們已經(jīng)難言賺錢了,很多處所正在履歷去泡沫的過程。
固然房地產(chǎn)重回收柱財產(chǎn),但是想要讓房地產(chǎn)繼續(xù)拉動消費、支持財務(wù),顯然已經(jīng)沒有像疇前那么大的感化了,那此中最核心的一個問題,就是債務(wù),不管是小我仍是處所,那個問題帶來的壓力都不小。
前幾天,社科院的李揚闡發(fā)了一下中國居民欠債:
2020年,我國居民的“債務(wù)余額/可收配收入”為1*7.9%,同年,我國居民的“債務(wù)還本付息額/可收配收入”高達15.0%,而美國的數(shù)據(jù)別離為95%和7.5%。
啥意思呢?大要就是說,居民100元收入中,要拿15元來還債,高于美國的7.5元,有些家庭如果算上房貸,那個數(shù)據(jù)就要超越50%了,那也是大都房奴的實在寫照,債務(wù)壓身,消費怎么可能率性,所以就有了1月份有*萬億的新增存款。
處所的債務(wù)承擔也不輕。
去年最初兩天,遵義道橋暴雷,引發(fā)了對城投債的擔憂,而有數(shù)據(jù)顯示,處所的城投債余額,已經(jīng)到達了*5萬億,而那些錢,要么在基建,要么在房地產(chǎn),固然是債務(wù)主體是城投公司,但是控股方一般都是處所政府,若是連系目前地產(chǎn)形勢,咋還,確實是一個問題。
城投之外還有處所債,在12月份嚴控的形勢下,處所債余額*5.0*萬億。
那也是各地都在積極重啟房地產(chǎn)市場的重要原因,所以也有了各類各樣的聲音,好比前兩天北京又在說中介小哥忙死了,連飯都沒得吃,公司一天成交500套房等等。
但,中國只要一個北京,大都城市房子的保值增值才能,還得看看再說。