做者| 貓哥

來源| 大貓財經(jīng)

離大譜。

比來，廣西南寧的一些樓盤對外聲稱，“住房按揭貸款年齡期限可耽誤至80歲”，本地人一問，很多房企已經(jīng)曉得了政策，很多銀行已經(jīng)在施行了。

目標很明白，既能賣房，還能拉貸款，一箭雙雕。

不外熱搜之后，銀行仍是出來“辟謠”了，“貸款人年齡加貸款期限”可放寬至不超越80年，但“貸款人年齡不超越70歲”那一規(guī)定并沒有改動。

其實就是排除了“70歲貸款10年”那個組合，但是若是是“*0+20”、“50+*0”，看起來就不違規(guī)了。

南寧之后，寧波也參加到了“80歲”大軍。

各人覺得那個標準放的比力大，其實仍是少見多怪了。

成都、南京在2022年的時候曾推出過更高還款年齡到85歲的貸款，“55+*0”都有可能，當然，那都抵不外專家們的建議，有專家就建議過，房貸最長能夠延至40年……

那里就得說的數(shù)據(jù)了，全國的人均壽命固然漲了又漲，但是到2021年，也才78.2歲，若是普及開來，那貸款恐怕是要老年人用養(yǎng)老金還到死。

當然了，如今延遲退休還衰敗地，銀行以及開發(fā)商的策畫顯然不是指望老年人，盯上的是他們的兒女，那筆“家傳貸款”，是用白叟的名額來買房，然后子女來還貸，享受享受首套房的首付和利率，在實操貸款中，仍然要審查的是子女的還貸才能。

能看得出來，如今的情況是，只要你買房，我就敢給你開綠燈。

前兩天央行的數(shù)據(jù)申明了一切：2022年房貸余額5*.1*萬億，占到了總貸款余額的24.8%，而那一年房貸的增量，只占到了全數(shù)增量的*.4%。

各人不買房，銀行不克不及眼瞅著優(yōu)良貸款流失，天然要出招，“80歲”也好，“85歲”也罷，銀行那一波必定是不虧的，只是效果得另說。

不只銀行在鋪開，各地也在想，能不克不及更大標準地鋪開房地產(chǎn)市場。

去年的時候，上海自貿(mào)區(qū)臨港片區(qū)的限購松動，家庭為單元限購轉(zhuǎn)為小我，5年社保轉(zhuǎn)*年社保，動靜確實很振奮，但是有人希望上?？梢愿M一步：

好比，有政協(xié)委員就建議了：

1. 限購調(diào)整，遠郊區(qū)可在工做單元區(qū)域增加一套購房資格；

2. 限貸調(diào)整，認房不認貸；

*. 限售調(diào)整，10萬元/㎡以上高端限售，其余則解除限售；

4. 限價調(diào)整，房價在加稅的同時放松，地盤價格按市場規(guī)律浮動。

當然了，那只是建議，固然沒有提議打消全面限購，不外如許的放松水平關(guān)于一線城市來講力度也不小。

那個定見被良多人點贊，各人都覺得，上海也確實需要打消一些限造來提振市場。

魔都的建議都那么猛，其他二三四線城市必定更焦急，各類政策也松的差不多了：

1. 除了北上廣深，GDP十強城市，都在必然水平上鋪開了限購，而進入萬億俱樂部的東莞和佛山，則是鋪開了全域限購，能夠估計，202*年，除了北上廣深，其余城市可能將全面打消限購；

2. 銀行在干啥呢？在瘋狂地拉貸款，然后降低貸款利率，如今首套房利率*.9%，2成首付，已經(jīng)成為常態(tài)；

*. 二手房交易“帶押過戶”起頭普及，免卻了賣房的“過橋”費用，鄭州、東莞還鄙人全市的通知的時候，浙江、山東已經(jīng)起頭全省推行；

4. 開發(fā)商從小麥、大蒜，到免費坐地鐵，各類優(yōu)惠下來，噱頭拉滿。

各方主旋律，就是賣房、賣房、賣房。

現(xiàn)實效果咋樣呢？

大開大放的效果也始末一般，好比全面鋪開限購的東莞，曾經(jīng)是全國房價漲幅第一的城市，深圳人的后花園，但是鋪開限購之后，成交量不太行，更大的依托深圳人，也不來買房了，有人做了查詢拜訪，只要12.5%的深圳人愿意到東莞買房，不是一般的扎心。

佛山鋪開限購后，房子仍然欠好賣，成交額仍然是同比腰斬。

不買房的同時，各人都在干一個事——提早還貸，去杠桿。

提早還貸那事兒不斷都有，手里有點閑錢的時候，就先還上一筆，有的處所比力便利，上彀操做就能夠還了，但是如今，想要提早還貸，那得預(yù)約、審批再審批，要么審批欠亨過，要么排到幾個月后。

如今，就是貸款人和銀行的博弈。

好比，200萬的房貸，按基準LPR貸款20年，月供1.4萬，提早還10萬，月供穩(wěn)定的話，大約能節(jié)省20萬擺布的利錢，并將貸款年限縮短到18年；若是還款年限穩(wěn)定的話，那么能省下8萬的利錢，并削減1000元的月供。

兩種成果，關(guān)于房奴來講，若是不考慮將來的通貨膨脹率等因素，其實是大大削減身上的房貸壓力的，查詢拜訪顯示，若是資金允許，8成多居民選擇還貸，不還和不雅望的不到2成。

關(guān)于買房人來說那個選擇題一點不難做，以前的利率啥程度，如今的廉價了那么多，能省必定要省。

銀行為啥不愿意呢？很簡單，如今原來就降息，息差縮小間接影響銀行利潤，提早還貸看起來是如今收回了部門貸款，卻喪失了將來的不變的利錢收益，那會間接影響銀行將來的盈利程度，銀行必定不肯意看到那一點，可不就是拼命遲延嗎？

好比，最需要減負的，是已經(jīng)買房的房奴，存量利率能跟如今的利率接軌嗎？

無論是銀行仍是專家，給出的謎底都是：不太可能。

各類利率已經(jīng)改正良多次了，房貸與基準利率掛鉤的時候，有打7折的，也有收110%的，后來，掛鉤LPR，又改正一次，LPR加點構(gòu)成房貸利率，而如今不只LPR降了很多，就連加點也釀成減點了。

若是利率一刀切，銀行的喪失就大了。

銀行就是如許，若是你房貸過期了，那實是想方設(shè)法逼你還錢，等你想還錢了，它又想方設(shè)法拖著你，總之，都是為了本身的利益更大化。

銀行和貸款人博弈那么多，其實背后都是有共識的——那就是房地產(chǎn)大漲的時代已顛末去了。

比來五六年買房的人，可能正好履歷了那個拐點。

好比身邊的伴侶，2017年在南京買了一套房，200萬，彼時南京的房價正在進入上升期，均價2.5萬+，而在2021年，打破*萬+，但是之后房價就起頭回落，他賣房的時候，那套200萬的房子已經(jīng)價值**0萬，而同小區(qū)同戶型，也有*90萬成交。

但是如今，那套房的價格，已經(jīng)回落到200萬上下，如今南京的均價，剛好和2017年持平。

如許的故事，不要太多，能持平的已經(jīng)算不錯，大把買房被套的人，背著高額房貸苦不勝言。

在普漲、大漲之后，接盤俠們已經(jīng)難言賺錢了，很多處所正在履歷去泡沫的過程。

固然房地產(chǎn)重回收柱財產(chǎn)，但是想要讓房地產(chǎn)繼續(xù)拉動消費、支持財務(wù)，顯然已經(jīng)沒有像疇前那么大的感化了，那此中最核心的一個問題，就是債務(wù)，不管是小我仍是處所，那個問題帶來的壓力都不小。

前幾天，社科院的李揚闡發(fā)了一下中國居民欠債：

2020年，我國居民的“債務(wù)余額/可收配收入”為1*7.9%，同年，我國居民的“債務(wù)還本付息額/可收配收入”高達15.0%，而美國的數(shù)據(jù)別離為95%和7.5%。

啥意思呢？大要就是說，居民100元收入中，要拿15元來還債，高于美國的7.5元，有些家庭如果算上房貸，那個數(shù)據(jù)就要超越50%了，那也是大都房奴的實在寫照，債務(wù)壓身，消費怎么可能率性，所以就有了1月份有*萬億的新增存款。

處所的債務(wù)承擔也不輕。

去年最初兩天，遵義道橋暴雷，引發(fā)了對城投債的擔憂，而有數(shù)據(jù)顯示，處所的城投債余額，已經(jīng)到達了*5萬億，而那些錢，要么在基建，要么在房地產(chǎn)，固然是債務(wù)主體是城投公司，但是控股方一般都是處所政府，若是連系目前地產(chǎn)形勢，咋還，確實是一個問題。

城投之外還有處所債，在12月份嚴控的形勢下，處所債余額*5.0*萬億。

那也是各地都在積極重啟房地產(chǎn)市場的重要原因，所以也有了各類各樣的聲音，好比前兩天北京又在說中介小哥忙死了，連飯都沒得吃，公司一天成交500套房等等。

但，中國只要一個北京，大都城市房子的保值增值才能，還得看看再說。