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　?。ㄒ唬┤陜确績r必降（2009年舊貼，正在驗證）

　　（二）中國的房價與土地供應的關系其實很小

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)泡沫對產(chǎn)業(yè)升級的危害

　?。ㄋ模?500多萬套空置房看房地產(chǎn)泡沫必破

　?。ㄎ澹╆P鍵錯在2009年的保8——近年最嚴重的絕策錯誤

　　【作者說明：這是關于房市的一組思考與預測。2009年房價還在上漲高峰時，許多人說房價還會繼續(xù)漲，我認為不可能。于是寫了第一篇短評《三年內房價必降》，寫作時間是2009年12月29日。那時，我還沒有獲知空置房的大概數(shù)據(jù)。我從一些基本信息，就邏輯地推出房價必降。而當獲知關于空置房的大概數(shù)據(jù)后，我的預測就成了板板釘釘釘。以下幾篇時評，系分期完成，此按寫作時間排列?！髡哂?010年8月16日

　　下面這些帖子，我早已貼出，立此存照，讀者可以在網(wǎng)上檢索?，F(xiàn)在，國內經(jīng)濟形勢尤其是房地產(chǎn)形勢越來越驗證了我的預測，并且，癥結在哪里，引爆房地產(chǎn)危機的導火繩是什么，我的預測是清楚、準確的。我再次提請：拭目以待?！髡哂?011年10月21日】

　　（一）三年內房價必降（2009年舊貼，正在驗證）

　　一個交易得以達成的充要條件是：收益（目標）是買者所想要的，成本是買者所能支付的，成本與收益的效用比不低于某個比例。

　　當前現(xiàn)狀。（1）房子是許多人所想買的。（2）但是，想買房的人中，許多人的支付能力過低，根本無能買房。若以每年新建住房總數(shù)為100％，由（1）、（2）兩點導出，（3）新建住房空置率x％。回籠的資金為（100－x）％×房價。在目前看來，空置率是很高的。

　　要維持高房價（不要說漲價），必須持資金鏈。要維持資金鏈，（1）或者空置率必須低于某個水平，（2）或者有新的資金不斷注入。但是，現(xiàn)在，空置率很高了，為什么目前房價仍然居高不下？因為2009年國家擴大4萬億投資，從而滿足了（2）。新的資金能否不斷注入呢？——不能。2009年有4萬億，2010年、2011年、2012年呢？……由于空置率過高，資金根本沒有辦法回籠，國家的稅收也根本上，所以，根本沒有那么多新的資金跟上以維持房地產(chǎn)市場所需要的龐大的資金鏈。對于許多無力購房的需求者來說，他可以采取租房、借宿等變通方式緩沖幾年。但是，房地產(chǎn)市場的資金鏈不能中斷，一中斷，馬上發(fā)生問題，甚至危機，僅僅房地產(chǎn)商必須為空置住房支付的空置成本就是數(shù)目龐大的資金，更不要說繼續(xù)新建住房需要的龐大資金。

　　舉一個同構的例子。假設有100人迫切需要面包，其中，有95人的財富在1－10元之間，有5人超過10元?，F(xiàn)在只有20片面包。賣家于是漲價，每片面包最少10元。這樣，導致15片面包賣不出去。并且假定所有人都堅持和平原則，不進行暴力搶劫等行為（沒有面包吃，可以喝粥，猶如不能買房，可以暫時租房，借宿）。那么，你想想，還有15片面包能賣得出去嗎？只能爛掉。要使面包不被爛掉，賣家還必須保鮮什么的（相當于為空置住房支付成本等），這樣，賣家必須不斷追加成本。但這個過程不能持續(xù)下去，因為沒有無限的資金為他追加成本，故賣家必須降價。

　　要維持房價高居，多印紙幣注入房地產(chǎn)市場的方案也是行不通的，因為這會導致嚴重通脹，損壞整個國民經(jīng)濟和全社會絕大多數(shù)成員的切身利益，這容易導致社會動亂。

　　當資金鏈難以為繼的時候，房價就必降。房價該不該降呢？該。房地產(chǎn)是低技術行業(yè)，但其利潤率高得嚇人。在建筑執(zhí)法部門工作了二十年的表哥告訴我：在金融危機以前，房地產(chǎn)商平均投資100萬，收入260萬（還沒有算用來行賄的）。發(fā)生金融危機后，房地產(chǎn)商平均投資100萬，收入200萬。這種利潤率是很恐怖的。我們可以考察一下1平方米住房的成本究竟有多少？雖然各地不一樣（主要是地價不同），但我們都知道，利潤率大得驚人，此間還有很大的降價空間。當前高房價的主要推動者不是別人，正是政府。房地產(chǎn)行業(yè)（包括賣地）所產(chǎn)生的財政收入是很高的，并且也為貪官污吏提供了很大的腐敗空間。但是，無論如何，高房價不可能長久維持。

　　有沒有解決辦法？其實，非常簡單。到了某個時候，即房地產(chǎn)市場的資金鏈難以為繼的時候，國家收銀根，追收貸款。房地產(chǎn)商無能還貸，就拍賣或沒收其所建房地產(chǎn)，然后，以較低的價格出售。這樣，雖然貨幣上反映出來的財富很可能縮水，但實物財富并不變，并始終在國內這個大盤中。

　　所以，我預測，房價三年內必降（同比價格）。不過，由于中國城鎮(zhèn)化進程還要繼續(xù)，每年在城鎮(zhèn)有購房需求的人增加上千萬，所以，不能以平均利潤率要求住房價格。如果不包括腐敗等成本，住房市場價是其成本價的兩倍是合理的。

　　考察房間中長期走勢，不要拘泥于眼前的細節(jié)表現(xiàn)，要抓住基本參數(shù)。

　　房間下降可能產(chǎn)生很多風險，如財政收入迅速萎縮，某些應該的支付不能兌現(xiàn)，繼而導致一系列社會問題。還要提前防范房地產(chǎn)商和灘關污泥卷錢#外*桃。

　　變數(shù)。如果發(fā)生其他重大變數(shù)，如天災、站掙（拼音），只能加劇房價下跌。但什么力量能維持房地產(chǎn)所需的龐大資金鏈呢？目前看不到。

　　己丑年冬月十四/2009年12月29日

　?。ǘ┲袊姆績r與土地供應的關系其實很小

　　假定給中國人每人100平方米的住房，這已經(jīng)很不錯了。這將占用多少土地呢？再假定中國人口為15億（取峰值）。若此，住房面積為100×15億＝1500億平方米。但是，我們這樣計算時，假定的是所有住房都是單層建筑。再假定全國住房平均建5層（鄉(xiāng)村平均3－5層，城市平均5－7層），則1500億平方米住房需土地300億平方米，即3萬平方公里。若此，難道我們國家的土地不夠供應？要知道幾點：第一，這里的計算，對人均住房是高預期，如果下調為人均50平方米（這已非常不錯了），至少在當前可以預期為人均50平方米，則只需1.5萬平方公里土地（至于50年、100年后，人均住房面積是否需要上調，又當別論）。第二，我們根本不需要新占那么多土地。因為，房價上漲的2001年以前，中國已建有許多住房，占了許多面積（沒有統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不知究竟多少）。需要新增的占地面積等于1.5萬減去已占的面積。所以，新占土地面積遠遠小于1.5萬平方公里。第三，綠化等公共設施本來就該搞，其占地面積與人均住房面積和住房占地面積并無很強的相關性。另外，農村如何適當統(tǒng)籌，住房占地可以大大減少，而政府在這方面該作為卻未作為（另論）。如果農村建設得到科學統(tǒng)籌，會減少很多土地浪費。

　　還有一點，很重要。在中國社會大轉型的過程中，目前，在人口分布和資源配置上，中國走的是“現(xiàn)代化＋城市化”道路，城市化主要表現(xiàn)為大城市的增多和城市的擴張，大量人口集中在特大城市、大城市以及中等城市，而社會資源也大量集中在城市。這條道路的成本非常高，導致的城市問題尤其是大城市問題很多。在不久的未來，中國一定會轉向“現(xiàn)代化＋城鎮(zhèn)化”道路，即少數(shù)特大城市和大城市（這是需要的），一些中等城市（20－30萬為佳，30萬以上都多了），大量小城市（20萬人口以下，可以縣城為主要所在地），大量小鎮(zhèn)（人口數(shù)萬不等）。中國經(jīng)濟轉型越成功，產(chǎn)業(yè)升級（尤其是技術升級）越成功，城鎮(zhèn)化就會越早也越容易推行。因為產(chǎn)業(yè)升級了，就不再老是依賴大城市來集中資源，發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)，小城市和小鎮(zhèn)也可以作高端產(chǎn)業(yè)。而由于產(chǎn)業(yè)升級至今不成功，所以，即便大城市集中了許多資源，高端產(chǎn)業(yè)仍然不多。舉一個例子，德國有些小城，卻有很高端的產(chǎn)業(yè)。例如，海德堡是一個很小的城市，卻有世界上很著名的海德堡大學，世界上最好的印刷機生產(chǎn)廠。

　　中國實現(xiàn)城鎮(zhèn)化，是中國基本消滅城鄉(xiāng)差別、工農差別的標志（但未必是消滅腦體力勞動差別的標志），是三農問題得以解決的標志，是中國完成現(xiàn)代化的標志。

　　庚寅年三月初四/2010年4月17日

　　（三）房地產(chǎn)泡沫對產(chǎn)業(yè)升級的危害

　　房地產(chǎn)泡沫有許多危害，如官商勾結、剝削人民、導致賣地財政等，但還有一點，其實極為重要，影響國家的中長期發(fā)展。房地產(chǎn)泡沫嚴重阻礙產(chǎn)業(yè)升級。原因是房地產(chǎn)泡沫導致國企以及民企投機房地產(chǎn)，不愿意進行回報周期較長的產(chǎn)業(yè)升級，導致實業(yè)部門反而資金短缺，尤其是技術升級的資金短缺。這嚴重影響中國國家實力的提升，影響在國際競爭中競爭力，并且這種影響很可能是中長期的。所以，房地產(chǎn)泡沫不但是經(jīng)濟問題，還是政治問題，嚴重影響民族復興大業(yè)的進程。因此，必須從政治高度，從國家安全，從民族復興大業(yè)理解并遏制房地產(chǎn)泡沫。并且，非常切近的是，對于執(zhí)政黨，房地產(chǎn)泡沫處理不當，很容易影響其執(zhí)政地位，因此，對于一個理智的執(zhí)政黨來說，它還必須從其執(zhí)政地位的安全性角度來理解并遏制房地產(chǎn)泡沫，堅決遏制te%shu*li@yi集tuan的膨脹，調控房地產(chǎn)，回歸理性?？梢哉f，te%shu*li@yi集tuan是中央調控房地產(chǎn)的最大障礙，而te%shu*li@yi集tuan，放在古代，也就是豪強。歷朝歷代都要與豪強作斗爭。

　　中央政府和執(zhí)政黨必須堅決，通過調控房地產(chǎn)來證明執(zhí)政黨的執(zhí)政能力，證明中央政府的偉力。這次調控成功，會給投機者一個警示，投機者會有所收斂。危機即契機，這是一次好機會！

　　現(xiàn)在調控，還不至于亂，問題再積累兩年，很容易崩潰，直接危及執(zhí)政黨的執(zhí)政地位，國家陷入動亂，再加上國內外某些勢力乘虛而入，甚至導致戰(zhàn)亂，中國大倒退。

　　庚寅年三月初八/2010年4月21日

　?。ㄋ模?500多萬套空置房看房地產(chǎn)泡沫必破

021yin.com /dispbbs.asp?BoardID=2ID=36826replyID=skin=1）

　　有人統(tǒng)計，目前大中城市空置的住房有6500多萬套（據(jù)說是通過電網(wǎng)統(tǒng)計的）。假定這個數(shù)據(jù)是真的，這說明，目前的成品房已經(jīng)供大于求。因為這6500多萬套是空置，并不包括許多租出去的二套房、三套房等?？罩玫囊欢ㄊ嵌滓院蟮姆?，但二套以上的房未必空置。這就意味著，目前二套以后的住房遠大于6500萬套，甚至上億。而目前，即便沒有住房的，也租房了，最差的也跟別人擠在一塊了。所以，空置的6500多萬套，已經(jīng)供大于求了。

　　即便僅以空置的6500多萬套看（這還不包括正在建與近期待建而將新增的住房），這意味著什么呢？

　　第一，這6500多萬套，可住2億人。這足以滿足中國未來10年城鎮(zhèn)化剛性需求，即滿足未來10年進程中從農村進入城市的人口的住房需要。這意味著當前住房嚴重供大于求，并且是剛性供給大于剛性需求。

　　第二，這6500多萬套空置房占據(jù)多少資本呢？假設平均每套100平方米，每平方米均價5000元，則這6500多萬套空置房占據(jù)資本總額為32.5萬億元。按照年貸款利率5－6％，則房主們每年須為這6500多萬套空置房支付1.625－1.95萬億元的利息。這還不包括為這6500多萬套空置房支付的維護、管理等費用，若加上，每年的空置成本恐怕至少2萬億。

　　即便將每套住房平均面積降至80平方米，均價降為4000元，每年的空置成本也至少1萬億。

　　這是什么概念？

　　不過，房地產(chǎn)占據(jù)資金基數(shù)，是以當前商品價格（賣價）計算呢還是成本價？若按成本價計算，則當前空置的房子占用的資金約為8－10萬億，但即便如此，每年的空置成本仍至少在5000億以上（至少4000多億的貸款利息再加維護、管理費用）。此外，還沒有考慮國際炒家的資本進入房地產(chǎn)泡沫及其可能帶來的問題。對于國際炒家而言，他們會陰謀策劃，使中國房地產(chǎn)崩潰，唯有崩潰，他們才能賺錢。

　　并且，上述數(shù)據(jù)還不包括目前出租的大量住房（這些都是二套后住房）。當前（一年內）住房總供給等于：6500多萬套＋出租的住房套數(shù)＋在建的1250萬套?？偣┙o恐怕得上億套。這意味著可供3億人居住。試問：當前（一年內）需要擁有一套自住房的人口（含目前租房的人）究竟有多少呢？肯定遠遠少于3億。這就意味著，當前總供給遠大于總需求。那種以剛性需求來挺房市，維持高企房價的觀點，完全不成立。

　　現(xiàn)在，房地產(chǎn)供給既超過剛性需求，同時民眾絕對購買力不足，資金鏈又難以為繼，所以，房地產(chǎn)泡沫必破。泡沫破滅的結果有兩種情況，一是降價，回歸正常價位，或如有人說的回歸理性；二是崩盤。雖然崩盤對那些準備買第一套房（自用房）的人來說，不無好處，但這對國民經(jīng)濟的破壞甚大，故我希望是前者。

　　現(xiàn)在的問題不再是房地產(chǎn)泡沫破不破，而是：何時破？誰來破？如何破？答曰：房地產(chǎn)泡沫，早破優(yōu)于晚破；政府主導破優(yōu)于其他力量操縱破；主動破優(yōu)于被動破。并且，對于國民經(jīng)濟來說，漸破顯然優(yōu)于崩盤。

　　還須強調，越是晚破，越容易崩盤。

　　房地產(chǎn)泡沫必破，并將有一系列連鎖反應。

　　危險！

021yin.com /Article/Class4/201004/147221.html

　?。ㄎ澹╆P鍵錯在2009年的保8——近年最嚴重的絕策錯誤

021yin.com /dispbbs.asp?boardID=2ID=38242page=2）

　　【“絕策”等寫法，是防范網(wǎng)jian的無奈之舉?！?/p>

　　2009年，非得要使國民生產(chǎn)總值增長8％，國家拿出4萬億進行投資，以及放松銀根。這些投資最嚴重的后果是，大量資金進入低科技產(chǎn)業(yè)尤其是房地產(chǎn)，加劇許多產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能過剩，形成泡沫，尤其是房地產(chǎn)泡沫。

　　房地產(chǎn)泡沫的危害有：

　　一、占用了大量該用于產(chǎn)業(yè)升級的資金，阻礙了產(chǎn)業(yè)升級的進展。同時，許多非房地產(chǎn)企業(yè)為了追逐超級利潤，也將其資本大量轉入房地產(chǎn)，這更加劇了其他行業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級困難。一旦房地產(chǎn)泡沫崩潰（破滅的嚴重情形），對國民經(jīng)濟的打擊將不堪設想，很可能是國民經(jīng)濟倒退一二十年。

　　二、房價高漲，遠遠大于其實際價值和應有利潤，形成高額利潤。而房地產(chǎn)行業(yè)是低科技行業(yè)，根本不應該有這么高的利潤。房價居高，直接影響人民的生活，導致民怨沸騰。

　　三、由于房地產(chǎn)的擴張，造成許多盲目征地、拆遷，從而大大增加并激化了官民矛盾、民商矛盾，影響社會穩(wěn)定。

　　保8，使過量投資加劇了通貨膨脹。

　　為了保8，政府經(jīng)常不按規(guī)則做事，權力肆意行為，破壞規(guī)則，嚴重偏離法治軌道，大大降低政府的合法性與公信力。

　　本來，2008年，中國面臨很好的機會，無論是人氣（3一四14、汶川大地震、奧運中積累的人氣）還是經(jīng)濟形勢，對中國都是好事。許多人認為2008年爆發(fā)的金融危機對中國是壞事，實際上是好事，它為中國利用國外技術進行產(chǎn)業(yè)升級，削弱美國、削弱美元都是好事。而在房地產(chǎn)行業(yè)，2008年下半年房價溫和、緩緩下降，這雖然會導致土地價格下降，土地財政有所削弱，也會影響房地產(chǎn)商以及部分貪官的利益，但完全是符合國家和人民的中長期利益的（對于買房人來說，則還符合短期利益）。

　　2008年，在網(wǎng)上看到，贊揚或支持政府的占8、9成，辱罵、反對政府的只有1、2成，居中的人也有一些。但是，現(xiàn)在，人氣完全翻轉。贊揚或支持政府的只有1、2成，辱罵、反對政府的卻有8、9成

　　2008年那么好的牌，被胡、溫尤其是溫打成這樣，真是讓人無語。溫，簡直就是美國國務卿。

　　如果我是美國政府，我會通過高級jian*die策劃一項活動，鼓動中國政府在2009年保8。2009年保8，符合美國利益，因為這會讓中國陷入窘境，而不符合中國利益。

　　本來，2008年金融危機爆發(fā)后，到2020年，是中國很好的戰(zhàn)略機遇期，因為美國陷入衰退之境，這對中國是趁虛而起的好時機。如果中國操作得好，可以較快且健康實現(xiàn)轉型，縮小與美國的差距，改變世界實力格局。而最近，美國總是對中國滋事，其目的就是要打亂中國的發(fā)展步伐，瓦解中國的崛起，至少阻礙中國的崛起速度與程度。如果我們自己犯重大錯誤，操作不好，就會喪失這個戰(zhàn)略機遇。一旦美國緩過氣來，中國的崛起難度將倍增。

　　2009年的保8，是近年來最大的絕策錯誤。古人云：“天作孽，猶可違：自作孽，不可活?！?/p>

　　其實，解藥是有的，只是當局未必敢施行。施行的后果當然會損及很小一部分人的利益（房地產(chǎn)商、貪官污吏、te%shu*li@yi集團。當然，還有美國），而有利于民族復興，有利于中國真正擔當天下責任。

　　庚寅年七月初七/2010年8月16日