7月22日的新加坡《吉印通早報》發(fā)表評論文章，分析深圳、尤其是前海的房價問題。文章引用一位在深圳有超過15年從業(yè)經(jīng)驗的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)林奕儒的話說，深圳的經(jīng)濟(jì)總量能與其他一線城市媲美，但樓市的抗跌力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上“北上廣”。原因是，作為一座移民城市，深圳的房產(chǎn)持有率只有23.7%，在一線城市中最低。林奕儒表示，深圳大部分房產(chǎn)掌握在少數(shù)人手中，而這些房產(chǎn)并沒有發(fā)揮住宅的作用，更多是作為投資用途。

應(yīng)當(dāng)說，文章確實抓住了深圳房價出現(xiàn)較大波動的病根。無論哪座城市，?cè)绻慨a(chǎn)不是掌握在廣大居民手中，不是用于居住和租賃，而是投資，那么，這座城市的房價就必然會出現(xiàn)一些水分，甚至比較大的水分。因為，投資既可以帶來收益，也存在風(fēng)險，當(dāng)收益大于風(fēng)險的時候，房價上漲。當(dāng)風(fēng)險大于收益的時候，房價下跌。

目前深圳的房地產(chǎn)市場，住房投資的空間原本就已經(jīng)非常有限，很多地段的房價，已經(jīng)明顯超過了城市能夠承受的能力。在經(jīng)濟(jì)運行比較好的情況下，或許還能勉強(qiáng)撐著。經(jīng)濟(jì)運行狀況不是太好，夾雜于盲目投資中的房價泡沫，也就不可避免地會出現(xiàn)破裂。眼下深圳市場的房價、尤其是前海的房價，確實出現(xiàn)了一些問題，投資過度引發(fā)的房價泡沫可能正在破裂，房價也開始下跌，且下跌的力度不小。早在去年就有報道稱，2021年房價高峰時，新前海核心區(qū)域的豪宅小區(qū)“前海時代”，一套87平方米的兩居室，曾經(jīng)賣到了1678萬元，單價高達(dá)19.3萬！2023年，一套同戶型房產(chǎn)成交價為1030萬元，下跌648萬元。而位于深圳前海赤灣的云開府是去年10月推出的新樓盤，項目地理位置優(yōu)越，依山傍水，有雙地鐵口和商業(yè)綜合體，但銷售情況并不理想。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺公開信息，截至今年6月底，云開府的413個單位只賣出八個，未售出的單位多達(dá)98%。

這是否意味著，支撐前海房價的經(jīng)濟(jì)力量已經(jīng)減弱，與房價穩(wěn)定所需要的能量不相匹配，失去了平衡，不可能繼續(xù)支撐如此高的房價，只能讓房價下跌。投資前海住房的人，也已經(jīng)看到了這一點。因此，想要維持前海房價的超高位，必須有新的經(jīng)濟(jì)增長點，有經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)在動能。而眼下是明顯缺乏的，必須等到新一輪經(jīng)濟(jì)增長開始，前海的房價才有可能重回增長區(qū)間。前海房價的下跌，也帶動了整個深圳房價的波動。樂有家研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，今年6月深圳新房成交均價為5.36萬元/平方米，環(huán)比下跌3%，相比今年1月下跌7%。今年6月深圳全市二手住宅成交均價為6.05萬元/平方米，環(huán)比5月下跌4%，同比2023年6月下跌15%；今年6月，深圳二手房業(yè)主掛牌價為6.79萬元/平方米，環(huán)比下跌1%，同比下跌11%。

也許，從整個深圳市的房價來看，也并未出現(xiàn)整體大幅下跌現(xiàn)象，且還有“日光盤”誕生。?cè)缥挥诟Ｌ飬^(qū)安托山片區(qū)的“海德園”，正式開盤選房后，380批客戶選116套住宅，相當(dāng)于三個人搶一套房。據(jù)了解，開盤當(dāng)天，推售的116套房源均被選走。海德園本次推售的房源單套住宅建筑面積約87～450平方米，備案均價約12.85萬/平方米，毛坯交付。按照均價計算，本次房源的價格門檻為1117萬元/套。即便如此，也無法改變深圳房價正在下跌的現(xiàn)狀。

令人欣慰的是，二十屆三中全會決定對房地產(chǎn)市場提出了加大保障性住房供給的要求，以及充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，允許城市取消或調(diào)減住房限購政策。那么，對深圳來說，能夠運用的政策空間會更大。關(guān)鍵就在于，購買力能否與政策有機(jī)結(jié)合，能否為深圳的房價穩(wěn)定提供支撐。

深圳如此，其他城市、尤其是一、二線城市同樣面臨這樣的問題。所不同的是，深圳的持有房產(chǎn)比例太低，穩(wěn)定房價的難度要大于其他城市。深圳如何才能從目前的投資為主的格局中走出來，找到一條適合自己的，?cè)缧录悠履菢拥淖馐鄄⑴e、不為投資的新路。投資房在深圳這樣的城市，絕不能成為主流。否則，會影響城市的投資環(huán)境、創(chuàng)新環(huán)境、創(chuàng)業(yè)環(huán)境和發(fā)展環(huán)境的。深圳需要打擊炒房，打擊過度投資住房，要把住房引導(dǎo)到居住軌道、租賃軌道。一旦形成新的住房模式，深圳的房價也就可以穩(wěn)定了，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的正向作用就形成了。