前海房價大跌,深圳已經(jīng)扛不動高房價了嗎?
7月22日的新加坡《吉印通早報》發(fā)表評論文章,分析深圳、尤其是前海的房價問題。文章引用一位在深圳有超過15年從業(yè)經(jīng)驗的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)林奕儒的話說,深圳的經(jīng)濟(jì)總量能與其他一線城市媲美,但樓市的抗跌力卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上“北上廣”。原因是,作為一座移民城市,深圳的房產(chǎn)持有率只有23.7%,在一線城市中最低。林奕儒表示,深圳大部分房產(chǎn)掌握在少數(shù)人手中,而這些房產(chǎn)并沒有發(fā)揮住宅的作用,更多是作為投資用途。
應(yīng)當(dāng)說,文章確實抓住了深圳房價出現(xiàn)較大波動的病根。無論哪座城市,?cè)绻慨a(chǎn)不是掌握在廣大居民手中,不是用于居住和租賃,而是投資,那么,這座城市的房價就必然會出現(xiàn)一些水分,甚至比較大的水分。因為,投資既可以帶來收益,也存在風(fēng)險,當(dāng)收益大于風(fēng)險的時候,房價上漲。當(dāng)風(fēng)險大于收益的時候,房價下跌。
目前深圳的房地產(chǎn)市場,住房投資的空間原本就已經(jīng)非常有限,很多地段的房價,已經(jīng)明顯超過了城市能夠承受的能力。在經(jīng)濟(jì)運行比較好的情況下,或許還能勉強(qiáng)撐著。經(jīng)濟(jì)運行狀況不是太好,夾雜于盲目投資中的房價泡沫,也就不可避免地會出現(xiàn)破裂。眼下深圳市場的房價、尤其是前海的房價,確實出現(xiàn)了一些問題,投資過度引發(fā)的房價泡沫可能正在破裂,房價也開始下跌,且下跌的力度不小。早在去年就有報道稱,2021年房價高峰時,新前海核心區(qū)域的豪宅小區(qū)“前海時代”,一套87平方米的兩居室,曾經(jīng)賣到了1678萬元,單價高達(dá)19.3萬!2023年,一套同戶型房產(chǎn)成交價為1030萬元,下跌648萬元。而位于深圳前海赤灣的云開府是去年10月推出的新樓盤,項目地理位置優(yōu)越,依山傍水,有雙地鐵口和商業(yè)綜合體,但銷售情況并不理想。據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺公開信息,截至今年6月底,云開府的413個單位只賣出八個,未售出的單位多達(dá)98%。
這是否意味著,支撐前海房價的經(jīng)濟(jì)力量已經(jīng)減弱,與房價穩(wěn)定所需要的能量不相匹配,失去了平衡,不可能繼續(xù)支撐如此高的房價,只能讓房價下跌。投資前海住房的人,也已經(jīng)看到了這一點。因此,想要維持前海房價的超高位,必須有新的經(jīng)濟(jì)增長點,有經(jīng)濟(jì)增長內(nèi)在動能。而眼下是明顯缺乏的,必須等到新一輪經(jīng)濟(jì)增長開始,前海的房價才有可能重回增長區(qū)間。前海房價的下跌,也帶動了整個深圳房價的波動。樂有家研究中心統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示,今年6月深圳新房成交均價為5.36萬元/平方米,環(huán)比下跌3%,相比今年1月下跌7%。今年6月深圳全市二手住宅成交均價為6.05萬元/平方米,環(huán)比5月下跌4%,同比2023年6月下跌15%;今年6月,深圳二手房業(yè)主掛牌價為6.79萬元/平方米,環(huán)比下跌1%,同比下跌11%。
也許,從整個深圳市的房價來看,也并未出現(xiàn)整體大幅下跌現(xiàn)象,且還有“日光盤”誕生。?cè)缥挥诟L飬^(qū)安托山片區(qū)的“海德園”,正式開盤選房后,380批客戶選116套住宅,相當(dāng)于三個人搶一套房。據(jù)了解,開盤當(dāng)天,推售的116套房源均被選走。海德園本次推售的房源單套住宅建筑面積約87~450平方米,備案均價約12.85萬/平方米,毛坯交付。按照均價計算,本次房源的價格門檻為1117萬元/套。即便如此,也無法改變深圳房價正在下跌的現(xiàn)狀。
令人欣慰的是,二十屆三中全會決定對房地產(chǎn)市場提出了加大保障性住房供給的要求,以及充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán),允許城市取消或調(diào)減住房限購政策。那么,對深圳來說,能夠運用的政策空間會更大。關(guān)鍵就在于,購買力能否與政策有機(jī)結(jié)合,能否為深圳的房價穩(wěn)定提供支撐。
深圳如此,其他城市、尤其是一、二線城市同樣面臨這樣的問題。所不同的是,深圳的持有房產(chǎn)比例太低,穩(wěn)定房價的難度要大于其他城市。深圳如何才能從目前的投資為主的格局中走出來,找到一條適合自己的,?cè)缧录悠履菢拥淖馐鄄⑴e、不為投資的新路。投資房在深圳這樣的城市,絕不能成為主流。否則,會影響城市的投資環(huán)境、創(chuàng)新環(huán)境、創(chuàng)業(yè)環(huán)境和發(fā)展環(huán)境的。深圳需要打擊炒房,打擊過度投資住房,要把住房引導(dǎo)到居住軌道、租賃軌道。一旦形成新的住房模式,深圳的房價也就可以穩(wěn)定了,房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的正向作用就形成了。